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City Retail: Veränderungen finden statt

29.01.2017

Seit 2013 erfasst das Beratungsunternehmen Standort+Markt die Handelszonen der größten Städte Österreichs. Diese Beobachtungen werden jährlich fortgesetzt und adaptiert. Hauptmotiv ist die Veränderungen des räumlichen Käuferverhaltens, das durch unterschiedliche Parameter wie e-commerce oder Überalterung beeinflusst wird, objektiv festzuhalten. Heuer gab es 22 Erhebungspunkte, man nähert sich der 10.000-Shop-Marke auf 1,6 Mio. m2, gelegen in 73 Geschäftsstraßen.

In der Bahnhofcity in Wien erwartet Konsumenten ein neues Ikea-Format.
Hannes Lindner, Standort+Markt
Roman Schwarzenecker, Standort+Markt

Die Hälfte der Verkaufsflächen liegen in A-Lagen, die auch eine durschnittlich größere Verkaufsfläche vorweisen, ebenso wie einen höheren Filialisierungsgrad. Auf den ersten Blick sieht man den stärkeren Leerstand noch nicht, aber wenn man es chronologisch betrachtet, so hat sich in den letzten Jahren schon eine Veränderung in diese Richtung abgezeichnet. Leerstände werden häufig durch Gastronomie, Dienstleistungen oder Freiteiteinrichtingen abgefangen. Doch die Details der beiden Standort+Markt-Gesellschafter Hannes Lindner und Roman Schwarzenecker im Detail:

Das Erstaunliche zuerst: Zumindest aus dem Blickwinkel eines Samples von 15 bedeutenden Städten in Österreich ist es keineswegs so, dass ein umfassendes Shop-Flächensterben vonstatten geht. Auch wenn der Einzelhandel im Flächengerüst der Shopflächen an Bedeutung etwas einbüßt, haben in Summe die gesamten Letztverbraucher-relevanten Shopflächenkapazität, die auch Flächen für Gastronomie, Dienstleistung und Freizeit beinhalten, zum vierten Mal in Folge zugelegt. Gleichzeitig häufen sich aber die Anzeichen, dass die Shopflächenkapazität – zumindest aus der Sicht der Sample-Städte – nun mit wenigen Ausnahmen am Peak angelangt sein könnte. Anlass zu dieser Annahme geben einige wesentliche Indikatoren, die im Rahmen der umfassenden, zum vierten Mal neu aufgelegten Studie bewertet wurden.

Leerstandsrate steigt: Zum einen zeigt sich, dass die Leerstände tendenziell zunehmen. Innerhalb des Städte-Samples liegt die Leerstandsrate über alle Agglomerationen hinweg bei 4 %, 2013 lag diese noch bei 3,7 %. Aus der Sicht der untersuchten Cities ist die Lage noch prekärer, hier ist die Rate von 4,0 (2013) auf 5,2 % angestiegen. Entwarnung gibt es nur für die City A- Lagen: Hier ist der Nachfragedruck doch noch so hoch, dass die Leerstandsrate bei lediglich 2,9 % liegt.

Fluktuation hoch: Je öfter die Mieter in einem Geschäftsbereich wechseln, desto eher ist hier anzunehmen, das entweder etwas mit der Lagequalität oder aber mit dem Mietpreis nicht stimmt. Auffallend ist, dass der Fluktuationsindex zwischenzeitlich bei 13,3 % liegt – will heißen: Mehr als jeder 7. Shop wechselte innerhalb des letzten Jahres seinen Mieter.

Monotonie und Einfallslosigkeit im Mix: Der Filialisierungsgrad im Einzelhandel der Cities ist weiter gestiegen und erreicht zwischenzeitlich in der A-Lage einen Wert von 58 %. Dies verwundert grundsätzlich allerdings wenig: Immobilienbesitzer versuchen, die Mieten zu maximieren, zum Tüfteln und Ausprobieren von neuen Konzepten sind diese Lagen schlichtweg zu teuer, wo- durch primär erprobte Konzepte in der Lage sind, sich diese Standorte zu leisten.

Einzelhandel unter Beschuss: Die Langzeitbeobachtungen haben es nun bestätigt: Der Einzelhandel wird – wenn auch derzeit nur scheibchenweise – aus dem Mix der Innenstädte etwas verdrängt. Der Shopflächenanteil des Einzelhandels ist in den vergangenen vier Jahren von 75,0 % auf 73,4 % gesunken. Die neue Devise heißt (zuerst) „Dine Out“, (dann) „Work Out“, Flächen für Gastronomie und Freizeiteinrichten legen zu.

Mode verliert weiter an Boden: Während Gastronomie und Dienstleistung real erlebt und konsumiert werden wollen, ist dies bei Mode aber auch bei Elektro und Hausrat nicht zwangsläufig der Fall. Hier zeigt sich, dass die Cities in ihrer angestammten Domäne hart angegriffen werden – nicht nur von jungen Agglomerationen (Shopping Malls, Retail Parks und Fachmarktagglomerati- onen) sondern ganz offenkundig bereits vom E-Commerce: Der Flächenanteil von Mode ist in den untersuchten Cities in den vergangenen 4 Jahren von 35,5 % auf 33,9 % sukzessive gesunken.

Immobilienwerte prüfen: Immobilieneigentümer werden sich in den kommenden Jahren fester anschnallen müssen: B- und C-Lagen weisen heute bereits eine derart hohe Fluktuationsrate auf, dass man sich am liebsten als Makler üben würde. Makler hingegen verzweifeln zwischenzeitlich an so mancher Fläche, da profilierte, zahlungswillige Shop-Betreiber fast ausschließlich nur mehr an A-Lagen interessiert sind. Vor diesem Hintergrund erwarten wir für A-Lagen zukünftig zumindest gleichbleibende, in Städten mit dynamischem Background sogar steigende Mieten. City B- und C-Lagen werden vom Handel zukünftig eher gemieden, hier erwarten wir einen Wandel der Angebotsstruktur Richtung Dienstleistung und Gastronomie, oder die Flächen werden gänzlich dem Markt entzogen und fungieren als Büro oder Arztpraxis. Eine Chance bieten allerdings B- und C-Lagen, wenn diese zu einer starken neuen Agglomeration geformt werden und Platz für zeitgemäßes Angebot bieten. Hier kann es durchaus passieren, dass eine vermeintlich tot geglaubte Lage in neuem Glanz erstrahlt. 

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