Coverstory

Durch die geplanten Projekte und Erweiterungen von bestehenden Shopping Centern kommt in den nächsten drei Jahren ein Flächenzuwachs von rund 800.000 Quadratmeter. Aber: Immer mehr vom Gleichen wird bald zuwenig sein.

Die größten 100 Shopping Center in Österreich sind mit zusammengerechnet 1,6 Millionen Quadratmeter so groß wie 200 Fußballfelder. Und schon sind weitere 800.000 m2 Shopping Center-Fläche in Planung bzw. bereits in der Umsetzungsphase. Das berichtete der Standortconsulter RegioPlan beim jüngsten Einkaufszentren-Symposium in Wien. Doch längst ist die EKZ-Welt keine heile mehr, der dynamischste Mieter sei der „Leerstand“, stellte RegioPlan-Chef DI Wolfgang Richter mit dem Hinweis auf eine aktuelle Leerstandsquote von 4,2% fest. (im Vergleich dazu waren es 1996 nur 1,5%). Und noch ein Problem ist signifikant: Mit dem Wachsen der Verkaufsflächen geht ein Sinken der durchschnittlichen Quadratmeterumsätze einher.In Österreich existieren rund 120 Einkaufszentren mit über 5.000 m2 Verkaufsfläche, mindestens fünf Shops und einer durchgängigen Mall. Von den 100 größten befinden sich die meisten in Wien, gefolgt von Niederösterreich und Oberösterreich. Bei der durchschnittlichen Verkaufsfläche je Shopping Center hat jedoch Niederösterreich mit etwa 19.500 m2 pro Einkaufszentrum die Nase vorn. Österreichweit ist die durchschnittliche Verkaufsfläche seit 1996 um satte 39 Prozent gestiegen – und steigt weiter: 38 neue Standorte sind in Planung, 15 bestehende EKZ werden wesentlich erweitert. Große Flächen, aber wenig VielfaltEine große Auswahl und ein umfassendes Angebot stünden auf dem Wunschzettel der Kunden ganz weit oben. „Doch wie wichtig ist die Mietervielfalt für die Betreiber wirklich, wenn die 10 wichtigsten Mieter seit 10 Jahren fast die Gleichen geblieben sind und damals wie heute etwa ein Drittel Anteil an der Verkaufsfläche haben?“, fragte Richter. Immer mehr vom Gleichen werde bald zuwenig sein.Zum Einen sind die Kunden anspruchsvoller geworden und erwarten neben den klassischen „Hard Facts“ wie Erreichbarkeit und Branchenmix verstärkt „Soft Facts“ wie ein schönes Ambiente und kundenfreundliche Architektur. Viele alte Shopping Center können das nicht mehr bieten und müssen sich durch Modernisierungen den Kundenwünschen anpassen. In den meisten Fällen beinhaltet ein Umbau gleichzeitig auch eine Erweiterung der Fläche, da mehr Größe auch mehr Auswahl und Kompetenz vermittelt.Zum Anderen gibt es zur Zeit noch einige Shopping Center, die etwa bei der Lage, den Parkmöglichkeiten oder dem Branchenmix Schwächen aufweisen und nun bei zunehmender Konkurrenz gehörig unter Druck ge-raten.Für einige wird es eng So wird es rund um Wien, Linz und Graz immer enger. Schon jetzt befinden sich acht der Top 10 Shopping Center in der Nähe dieser Städte – und über 20 Projekte sind in diesem Raum noch geplant. Vor allem Graz wird überhäuft: Die Shoppingcity Seiersberg und das Shopping Center West etwa wollen erweitern, zusätzlich sind in unmittelbarer Nähe der zweitgrößten Stadt Österreichs drei neue Shopping Center mit jeweils über 30.000 m2 Verkaufsfläche geplant. Werden alle verwirklicht, wird Graz die höchste EKZ-Verkaufsflächendichte pro Einwohner in Österreich haben sowie die meisten Shopping Center unter den Top 10. Der Branchenmix ist in diesem Wettbewerb einer der wichtigsten Vorteile, die ein Shopping Center haben kann. Seit 1996 hat vor allem der Bekleidungs-, Sport- und Spielwarenhandel sowie der Elektrohandel deutlich an Verkaufsflächenanteilen gewonnen. Anteile verloren hat am stärksten der Lebensmittelhandel. Dennoch ist Interspar mit insgesamt 155.000 m2 österreichweit der größte EKZ-Mieter (Spar ist nebenbei auch der größte EKZ-Betreiber), an zweiter Stelle liegt Merkur mit 66.500 m2, gefolgt von H&M mit 51.000 m2 (+270% seit 1996). Die Betreiber gehen auf Nummer sicher und setzen immer wieder auf dieselben Mieter. Dabei wären neue, internationale Labels sehr wohl gefragt, die frischen Wind in den Unternehmermix bringen würden.