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Trotz Flächenboom kaum Umsatzzuwächse

23.11.2005

Eine Studie der GMA über die Entwicklung des Handels beruft sich auf die Grundlage des laufenden Einzelhandelsmonitorings sowie auf Basis diverser, von GMA in den vergangenen Jahren durchgeführten, Machbarkeits- und Standortanalysen mit der Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Wien.

Wien ist anders“: Der Einzelhandel in Wien hat in den vergangenen Jahren seine Verkaufsflächenausstattung massiv ausgebaut. Die Realisierung der Millennium City, der Gasometer, des Columbus-Centers in Favoriten, des Gewerbeparks Stadlau, verschiedener neuer Standorte von Fachmarktzentren oder großdimensionierten Einzelhandelsbetrieben ebenso wie auch die Umset-zung von Flächenerweiterungen bereits bestehender Betriebe hat hier einen beachtlichen Entwicklungsschub gebracht. Wie die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung im Rahmen ihrer Grundlagenforschung ermittelt hat, ist aber die Umsatzentwicklung deutlich hinter der Flächenentwicklung zurückgeblieben. Verkaufsfläche steigtAuf jeden Wiener kommen im Einzelhandel aktuell 1,23 m2 Verkaufsfläche. Nach Angaben der GMA beläuft sich die gesamte Einzelhandelsverkaufsfläche in Wien auf derzeit etwa 1,9 Mio m2. Seit dem Jahr 2000 ist diese Fläche um etwa 330.000 m2 bzw. um mehr als ein Fünftel angewachsen. Im Durchschnitt kamen somit in diesem Zeitraum in Wien jährlich über 80.000 m2 neu auf den Markt, das entspricht einem Flächenzuwachs von mehr als 11 Fußballfeldern - pro Jahr. Damit verfügt Wien über eine statistische Pro-Kopf-Ausstattung von über 1,2 m2 Verkaufsfläche, was im Vergleich mit ähnlichen Städten immer noch einen unteren Wert darstellt. Allerdings ist dies rein quantitativ auch nicht gerade wenig, was vom Geschäftsführer der GMA, Dr. Joachim Will, wie folgt veranschaulicht wird: „Wenn es in Wien regnet, kommt jeder Wiener bequem und trocken im örtlichen Einzelhandel unter. Selbstverständlich kann man in dieser Zeit auch gleich noch einkaufen.“ Umsatzentwicklung stagniertWie die GMA ermittelt hat, erwirtschaftete der Wiener Einzelhandel im Jahr 2004 insgesamt einen Umsatz in Höhe von knapp 8,7 Mrd. €. Gegenüber dem Jahr 2000 entspricht dies einem Umsatzwachstum von 2,6%, d.h. bei realer Betrachtung – ohne Berücksichtigung der Preisentwicklung – stagnierte das gesamte Umsatzvolumen. Und dies trotz des massiven Ausbaus der Verkaufsflächen. Hierfür gibt es – nach den Erkenntnissen der GMA – zwei Ursachen:• Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen der Wiener Wohnbevölkerung stagniert seit Jahren; einerseits bedingt durch eine im Wesentlichen gleich bleibende Einwohnerzahl, andererseits bedingt durch den Wegzug kaufkräftiger Bevölkerungsschichten in das nö. Umland (Suburbanisierung)• Während in den vergangenen Jahren gerade die Umlandbezirke von Wien zumeist beachtliche Einwohner und Kaufkraftzuwächse verzeichnen, ist es dem Wiener Einzelhandel nicht gelungen, in nennenswertem Umfang an dieser Entwicklung zu partizipieren. Einkaufs- und Fachmarktzentren an verkehrlich gut erreichbaren Standorten im nö. Umland schöpfen vielmehr diese Potenziale ab.Abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen – wie dem EKZ „Millennium City“ und den Fachmarktagglomerationen bzw. Gewerbeparks „Stadlau“ und „Kagran“ – wurden in den ver-gangenen Jahren auf dem Stadtgebiet von Wien keine Einzelhandelsprojekte mit regionaler oder gar überregionaler Ausstrahlung realisiert. GMA-Experte Will: „An verschiedenen Standorten wurden attraktive, moderne Einkaufszentren errichtet – z.B. das neue EKZ Q19 im Bezirk Döbling – doch diese sind bestenfalls Stadtteil- oder Bezirkszentren, welche die Kaufkraft im eigenen Bezirk binden, aber keine zusätzliche Kaufkraft von außerhalb von Wien anziehen. Die Versorgungsqualität der dortigen Bevölkerung wurde unzweifelhaft verbessert, aber gleichzeitig der – sowieso stagnierende – Wiener Kaufkraftkuchen auch nur neu verteilt.“Polarisierung in der StandortentwicklungDie Wertigkeit von Geschäftsstraßen und Standortlagen für den Einzelhandel hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Kennzeichnend für Wien ist eine zunehmende Polarisierung zwischen den Haupteinkaufslagen – Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt sowie Inne-re Mariahilfer Straße – und den Nebeneinkaufslagen und Bezirkszentren. Die Wettbewerbsentwicklung hat hierbei die innerstädtischen Haupteinkaufslagen weitgehend unberührt gelassen; diese besitzen eine hohe Stabilität mit einer kontinuierlichen Nachfrage nach Ladenflächen, was sich in steigenden Mietpreisen bemerkbar macht. Auf der anderen Seite sind die Nebeneinkaufslagen und verschiedene Bezirkszentren einem zunehmenden Druck ausgesetzt: in schwachen Lagen – z.B. Hütteldorfer Straße, Lerchenfelder Straße – treten Ladenleerstände zunehmend flächenhaft auf. Zu den Verlierern zählen nach Einschätzung der GMA aber auch in die Jahre gekommene Center, wie z.B. das EKZ Meiselmarkt, Center mit erheblichen Mängeln in der Flächen- und Nutzungskonzeption oder nicht ausreichender „kritischer Masse“, wie z.B. das EKZ Gasometer oder das EKZ Columbus Center. Zu den Verlierern zählen heute wie auch zukünftig Center mit nur eingeschränkter Standortqualität, wie das beim Ernst-Happel-Stadion geplante EKZ Olympia Center. GMA-Experte Will: „Da kommt in den nächsten Jahren noch ein erheblicher Revitalisierungsbedarf nicht nur bei Geschäftsstraßen, sondern gerade auch bei kriselnden EKZ auf uns zu.“ d/gma

Autor/in:
Redaktion.Handelszeitung
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